營業人轉售預售屋稅務快速整理

轉售預售屋賣的是房地還是權利？

營業人向建設公司購買預售屋時， 通常會簽訂預售屋買賣契約， 並依約支付訂金、簽約款及各期工程款。

在房屋完工並完成所有權移轉登記以前， 營業人尚未取得房屋與土地所有權。 此時若將契約轉讓給第三人， 實際轉讓的是：

• 預售屋買賣契約的權利與義務。
• 要求建設公司繼續履行契約的權利。
• 未來請求移轉房屋及土地所有權的權利。
• 已繳款項及後續付款義務所形成的契約地位。

依 《加值型及非加值型營業稅法》第3條 的銷售勞務概念， 這類有償讓與權利的交易， 原則上屬於應課徵營業稅的銷售行為。

為什麼要按讓與總價全額開發票？

營業人將預售屋契約讓與第三人時， 買受人支付的全部讓與價款， 就是營業人銷售該契約權利所取得的對價。

因此，統一發票原則上應按照讓與總價開立， 不能先減除原買方向建商支付的頭期款、 工程款或原始取得成本後， 只針對剩餘金額開票。

例如公司支付建商300萬元後， 再以450萬元將預售屋契約讓與第三人， 原則上不是只對150萬元價差開立發票， 而是要依450萬元讓與價款處理。

可以只針對賺到的價差開票嗎？

不可以將「營業稅銷售額」與「所得稅所得」混為一談。

簡易例子

公司以500萬元取得預售屋權利， 後來以620萬元轉讓給第三人。

• 營業稅發票：原則上依620萬元讓與總價開立。
• 所得稅損益：再以620萬元收入， 減除500萬元取得成本及其他可認列費用計算。

所以，120萬元可能是初步交易價差， 但不是統一發票的開立金額。

土地款可以列為免稅嗎？

依營業稅規定，直接銷售土地原則上免徵營業稅。 但營業人轉售尚未取得產權的紅單或預售屋時， 並不是直接出售自己所有的土地。

此時讓與的是請求建設公司未來移轉土地及房屋的契約權利， 因此不適用直接銷售土地的免稅規定。

即使原契約有房地比例也不能直接沿用

預售屋買賣契約通常會分別記載：

• 房屋價格。
• 土地價格。
• 車位價格。
• 各期應繳價款。

這些比例主要是建設公司銷售房屋與土地時的價金安排。 營業人日後在取得產權前轉讓整體契約權利， 不能直接把原建商契約的土地比例， 套用為自己的免稅銷售額。

買受人是個人也要開發票嗎？

營業人是否須開立統一發票， 主要取決於銷售人是否為應使用統一發票的營業人， 以及是否發生銷售貨物或勞務， 不是看買受人是公司還是個人。

因此，公司將預售屋權利轉售給自然人， 仍應依規定開立統一發票。

營業稅怎麼計算？

若契約約定的轉讓總價是含營業稅價格， 應先將含稅總額換算為未稅銷售額及銷項稅額。

含稅轉讓價2,050萬元試算

如果契約約定的2,050萬元是不含稅價， 則應另外加計5%營業稅， 買受人實際支付總額會不同。

2,050萬元轉售案例

依國稅局公布案例， 甲公司向建商購買一戶總價1,800萬元的預售屋， 契約記載房屋及土地價格各為900萬元。

甲公司支付50萬元頭期款後， 因財務困難， 以總價2,050萬元將預售屋權利轉售給個人買方。

甲公司的錯誤處理

甲公司依房屋評定標準價格與土地公告現值比例， 將2,050萬元拆分為：

• 房屋款1,000萬元：開立應稅發票。
• 土地款1,050萬元：開立免稅發票。

國稅局的認定

國稅局認定甲公司轉讓的是請求移轉房地登記的契約權利， 並非直接銷售土地。

因此，原先列為免稅的1,050萬元土地權利轉讓價款， 也應列為應稅銷售額。

原先支付建商的進項稅額怎麼處理？

營業人向建設公司購買預售屋並支付各期款時， 建設公司可能分別開立：

• 房屋款應稅發票。
• 土地款免稅發票或相關憑證。

房屋款發票所含進項稅額能否扣抵， 須依營業人的購買目的、實際用途及營業稅規定判斷。

若該預售屋原本即供轉售， 且後續轉讓屬應稅銷售， 相關進項稅額原則上應依規定申報及保存憑證。

但若預售屋原本供非本業使用、 員工宿舍、自用、交際或其他不得扣抵用途， 進項稅額能否扣抵須個別判斷。

營業稅銷售額與所得稅所得有何不同？

公司轉售預售屋除了營業稅， 通常還須在營利事業所得稅申報中計算交易損益。

可能列入成本或費用的項目

• 已支付給建設公司的預售屋價款。
• 取得紅單或契約權利所支付的合法對價。
• 仲介或居間服務費。
• 與契約讓與直接相關的代書或顧問費。
• 其他具有合法憑證且與交易相關的必要支出。

營業稅發票必須按讓與總價處理， 並不代表整筆總價都是公司所得。 公司所得仍應依法減除成本與費用後計算。

預售屋權利轉讓何時開立發票？

營業人銷售勞務， 應依統一發票開立時限規定， 按收款或交易進度判斷開票時點。

如果轉讓契約約定分期收取價款， 通常應依實際收款與契約履行情形， 判斷各期發票的開立時間。

常見交易節點

• 簽訂權利義務讓與契約。
• 收取定金或簽約款。
• 建設公司同意變更買受人。
• 新買方支付尾款。
• 原買方完成契約權利移轉。

為避免發票時點爭議， 契約應明確記載價款、付款日期、 建商同意換約條件及雙方權利義務生效時間。

帳務應如何記錄？

公司購買及轉讓預售屋權利時， 應依實際持有目的及會計政策， 將相關款項列入適當科目。

公司帳務中的收入、成本與銀行金流， 應與契約及發票金額一致。 若由股東代收、代付或使用個人帳戶收款， 還可能衍生股東往來及資金流向說明問題。

應保存哪些契約與憑證？

• 原紅單或購屋預約單。
• 原預售屋買賣契約。
• 建設公司同意換約或變更買受人的文件。
• 預售屋權利義務讓與契約。
• 原買方向建商支付各期款的證明。
• 建設公司開立的應稅及免稅發票。
• 新買方向原買方支付讓與價款的紀錄。
• 原買方開立給新買方的統一發票。
• 仲介、顧問或其他交易費用憑證。
• 建商尚未收取的後續款項明細。
• 預售屋買受人變更紀錄。
• 公司內部核准及會計傳票。

漏開發票有哪些風險？

營業人未依規定開立統一發票， 或將應稅銷售額錯誤申報為免稅銷售額， 可能面臨：

• 補徵營業稅。
• 加計利息。
• 依營業稅法處以罰鍰。
• 所得稅收入及成本重新核定。
• 帳簿憑證及資金流向進一步查核。

文件案例中， 公司因錯將1,050萬元預售土地權利讓與價款列為免稅， 遭補徵營業稅50萬元並處罰鍰50萬元。

實際處罰仍會依違規類型、 是否已申報、補報時間及個案情節判斷， 不能直接認為每個案件都固定罰一倍。

營業人轉售預售屋常見錯誤

一、只對賺到的價差開發票

統一發票原則上應按讓與總價開立， 不是只開收入減成本後的獲利。

二、沿用建商契約的房地比例

建商銷售房地時可區分房屋應稅與土地免稅， 但原買方轉讓的是契約權利， 不能直接沿用原房地比例。

三、把土地權利讓與列為免稅

尚未取得土地所有權前， 轉讓的是未來請求移轉土地的權利， 不是直接銷售土地。

四、買受人是個人就不開發票

買受人是否為個人， 不會免除營業人的發票義務。

五、契約沒有約定營業稅由誰負擔

若總價未註明含稅或未稅， 可能造成賣方須自行吸收營業稅的爭議。

六、將發票總額當成所得稅所得

營業稅按銷售額計算， 所得稅則須減除成本與必要費用， 兩者不能使用同一套算法。

七、沒有保留原始付款證明

無法證明支付建商的款項時， 可能影響所得稅成本認列及交易損益。

八、使用股東個人帳戶收取轉讓款

公司交易款項若進入股東個人帳戶， 容易產生公司收入漏報及股東往來疑義。

九、只處理營業稅，忽略所得稅與換約法規

預售屋轉讓除了發票及營業稅， 還可能涉及營利事業所得稅、 平均地權條例的換約限制及契約責任。

公司轉售預售屋前檢查表

• 公司目前持有的是紅單還是正式預售屋契約？
• 是否已取得房屋及土地所有權？
• 換約是否符合平均地權條例及契約規定？
• 預售屋權利讓與總價是多少？
• 總價是含營業稅還是未稅？
• 是否誤將房屋款與土地款分開開票？
• 是否誤認為只須針對價差開票？
• 買受人是公司還是個人？
• 應在什麼時間開立統一發票？
• 原先支付建商的款項及發票是否完整？
• 進項稅額是否符合扣抵規定？
• 讓與收入、成本及費用如何入帳？
• 收付款是否使用公司銀行帳戶？
• 是否保留建商同意換約文件？
• 是否已評估營業稅、所得稅及違約成本？

結語

營業人轉售紅單或預售屋時， 最重要的判斷不是原預售屋契約如何劃分房屋款與土地款， 而是轉讓當時是否已經取得房屋及土地所有權。

尚未取得產權前， 營業人轉讓的是預售屋契約與請求移轉房地登記的權利， 原則上應按讓與總價全額開立應稅統一發票。

因此，不能只對交易價差開票， 也不能把部分價款列為免稅土地銷售額； 買受人即使是自然人， 仍不會免除營業人的發票義務。

但營業稅按讓與總價處理， 並不代表整筆總價都是公司的所得。 在營利事業所得稅申報時， 仍可依規定減除原始取得成本及必要費用， 計算實際交易損益。

預售屋交易金額通常較高， 若錯誤拆分土地免稅或漏開發票， 補稅及罰鍰可能相當可觀。 交易前應先確認換約是否合法、 契約價格是否含稅，以及發票與帳務如何處理。