繼承房地出售課稅快速比較

出售繼承取得的房屋、土地時， 不能只看繼承人何時完成繼承登記， 還必須確認被繼承人最初何時取得該房地。

為什麼被繼承人的取得日期很重要？

一般房地合一新制以2016年1月1日作為重要分界。 但繼承房地的取得原因與一般買賣不同， 因此稅務判斷上通常須追溯被繼承人的取得日期。

例如父親在2010年購買房屋， 子女在2022年因繼承取得， 並於2026年出售。 雖然子女是在2016年以後辦理繼承登記， 仍不能直接認定一定適用房地合一新制。

應先確認被繼承人是在2015年12月31日以前取得， 再依財政部針對繼承房地的核釋， 判斷該交易是否屬舊制範圍。

出售前應確認的四個日期

• 被繼承人的原始取得日期。
• 繼承開始日，也就是被繼承人死亡日。
• 繼承登記完成日期。
• 房地出售及完成所有權移轉登記日期。

哪些繼承房地可能適用舊制？

依財政部相關核釋， 個人在2016年1月1日以後出售因繼承取得的房地， 符合特定條件者，可能不屬於房地合一新制的適用範圍。

常見情況一：被繼承人於2015年以前取得

被繼承人在2015年12月31日以前取得房地， 繼承人於2016年1月1日以後繼承， 日後出售時原則上可能依舊制辦理。

舊制下，土地交易所得原則上不計入綜合所得； 房屋部分的財產交易所得， 則須併入出售年度的個人綜合所得總額。

常見情況二：特定期間內繼承且持有未滿2年

房地若是在2014年1月2日至2015年12月31日間因繼承取得， 而繼承人與被繼承人的持有期間合計在2年以內， 日後於2016年以後出售時， 依財政部核釋亦可能適用舊制。

哪些繼承房地適用房地合一新制？

若被繼承人是在2016年1月1日以後取得房地， 繼承人日後因繼承取得並出售， 原則上須適用房地合一新制。

房地合一新制是以房屋及土地的實際交易總價為基礎， 減除可認列成本、必要費用及土地漲價總數額後， 計算房屋土地交易所得。

適用房地合一新制者， 不論交易結果為獲利或虧損， 原則上都應在房地完成所有權移轉登記日的次日起算30日內申報。

繼承房地持有期間怎麼計算？

房地合一稅率會受到持有期間影響。 繼承取得房地時， 符合規定者通常可將繼承人與被繼承人的持有期間合併計算。

因此，不能單純從繼承登記日開始計算持有期間。 若被繼承人生前已持有多年， 繼承人日後出售時， 可能將該段持有期間一併納入。

持有期間可能影響的項目

• 適用的房地合一稅率。
• 是否符合自住房地持有及設籍年限。
• 是否可能適用長期持有稅率。
• 是否符合重購自住房地退稅相關條件。

連續繼承或受遺贈如何計算持有期間？

同一筆房地若連續發生兩次以上繼承或受遺贈， 依財政部規定， 符合條件者可將連續各次被繼承人或遺贈人的持有期間合併計算。

例如祖父過世後由父親繼承， 之後父親過世再由子女繼承， 該房地即可能屬於連續繼承。

若稽徵機關查明有利用連續繼承或受遺贈形式， 規避或減少納稅義務的安排， 仍可能不准合併計算。

繼承房地可以適用自住優惠嗎？

繼承取得的房地若適用房地合一新制， 且符合所得稅法規定的自住房屋、土地條件， 可能享有自住優惠。

常見自住優惠條件

• 個人或其配偶、未成年子女在該房屋設有戶籍。
• 持有並實際居住連續滿6年。
• 交易前6年內沒有出租。
• 交易前6年內沒有供營業或執行業務使用。
• 個人與其配偶及未成年子女在交易前6年內未曾適用該項優惠。

符合條件時， 課稅所得在新臺幣400萬元以內的部分可能免稅； 超過400萬元的部分，依規定適用優惠稅率。

舊制繼承房地也可能選擇新制自住優惠

部分原本依財政部核釋應適用舊制的繼承房地， 若符合自住房地優惠條件， 納稅義務人可依規定選擇按房地合一制度計算並申報。

一旦選擇新制， 原則上須在完成所有權移轉登記日次日起30日內申報。

繼承房貸可以從交易所得扣除嗎？

繼承房地時若同時承受被繼承人留下的未償抵押貸款， 並不代表整筆房貸都能在出售房地時計入成本。

依財政部核釋， 符合下列條件的特定金額， 才可能從日後出售房地的交易所得中減除。

可減除的基本條件

1. 該債務為被繼承人以該房屋、土地作為擔保， 向金融機構借款所產生的未償餘額。
2. 繼承人因繼承房地，同時承受該未償債務。
3. 未償債務超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值合計數。
4. 超過部分確實由該繼承人實際負擔並償還。
5. 能提出貸款、繼承及實際還款的證明文件。

房貸扣除範例

假設繼承時房屋評定現值為100萬元， 公告土地現值為300萬元， 被繼承人留下以該房地擔保的銀行貸款餘額為600萬元。

貸款餘額超過房屋評定現值及公告土地現值合計數的部分為200萬元。 若繼承人日後能證明其中150萬元確由自己實際償還， 該150萬元才可能依規定從房地交易所得中減除。

繼承房地的成本怎麼計算？

繼承房地不像一般買賣可以直接以原始買進價格作為繼承人的取得成本。 適用房地合一新制時， 原則上須依所得稅法及相關規定， 以繼承時的房屋評定現值、公告土地現值等法定基礎調整計算。

可能列入減除的項目

• 依法計算的繼承取得成本。
• 仲介費。
• 代書費。
• 規費。
• 符合規定的改良及修繕支出。
• 其他與取得、改良及移轉房地直接相關的必要費用。
• 符合財政部核釋的繼承抵押貸款額外負擔。

通常不能直接列入的項目

• 無法證明用途的現金支出。
• 一般居家生活費用。
• 未實際支付的估算費用。
• 沒有憑證或與交易無關的裝潢支出。
• 整筆未償房貸本金。
• 已由其他人償還的債務。

出售繼承房地何時申報？

適用房地合一新制者， 原則上即使沒有獲利、計算結果為虧損， 仍須在法定期限內辦理申報。

未於期限內申報者， 除可能遭處未申報罰鍰外， 如另有短漏稅額， 還可能面臨補稅及按補徵稅額處罰。

申報時應準備哪些文件？

出售繼承房地前， 建議先整理下列文件：

• 繼承系統表及相關戶籍資料。
• 被繼承人的原始取得契約或取得證明。
• 遺產稅申報書及核定通知書。
• 土地、建物登記謄本。
• 房屋評定現值及公告土地現值資料。
• 出售房地買賣契約。
• 成交價款收付紀錄。
• 仲介費、代書費及規費憑證。
• 修繕、改良及裝潢支出的合法憑證。
• 抵押貸款契約及繼承時未償餘額證明。
• 繼承人實際償還貸款的銀行紀錄。
• 自住房地的戶籍及實際居住證明。
• 房屋未出租、未供營業使用的相關證明。

出售繼承房地常見錯誤

一、只看繼承登記日期判斷新舊制

繼承房地應追溯被繼承人的原始取得日期。 僅因繼承登記發生在2016年以後， 不能直接認定一定適用房地合一新制。

二、認為繼承房地一律免所得稅

繼承取得本身可能不課徵所得稅， 但日後出售產生交易所得時， 仍須依新制或舊制規定辦理申報。

三、把整筆繼承房貸列入成本

未償貸款不能直接全額列為房地取得成本。 只有符合財政部核釋的額外負擔， 並由繼承人實際償還且能提出證明者， 才可能減除。

四、沒有合併計算被繼承人的持有期間

部分繼承房地可將被繼承人的持有期間合併計算。 若只從繼承日開始計算， 可能錯用較高稅率或忽略長期持有條件。

五、把持有期間直接等同自住期間

自住優惠除了持有期間外， 還須符合設籍、實際居住、 無出租及無營業使用等條件。

六、適用房地合一卻等到次年5月才申報

房地合一新制採分離申報， 原則上須在所有權移轉登記日次日起30日內申報， 不是等到次年綜合所得稅申報期間。

七、出售後才開始找取得成本

繼承案件年代可能久遠， 若沒有保存被繼承人的取得資料、 貸款文件及修繕憑證， 日後可能無法完整主張成本與費用。

八、忽略連續繼承的期間合併規定

房地若經歷祖父母、父母及子女等連續繼承， 符合規定者可能合併各次持有期間。 未整理完整繼承關係，可能造成稅率判斷錯誤。

出售繼承房地前檢查表

• 被繼承人原始取得房地的日期為何？
• 繼承開始日及繼承登記日為何？
• 房地是否經歷兩次以上連續繼承或受遺贈？
• 是否適用房地合一新制或舊制？
• 繼承人與被繼承人的持有期間能否合併？
• 是否符合自住設籍及實際居住條件？
• 房屋在規定期間內是否曾出租或供營業使用？
• 繼承時是否同時承受抵押貸款？
• 是否保存繼承時未償貸款餘額證明？
• 貸款是否確由繼承人實際償還？
• 取得成本及必要費用憑證是否完整？
• 申報期限是移轉後30日內，還是次年5月？

結語

出售繼承取得的房屋、土地， 最重要的第一步不是直接套用房地合一稅率， 而是確認被繼承人的原始取得日期， 判斷交易究竟適用新制或舊制。

若適用房地合一新制， 還須進一步確認被繼承人的持有期間能否合併、 是否符合自住優惠， 以及是否有可提出證明的成本與必要費用。

繼承時若同時承受抵押貸款， 只有未償債務超過繼承時房屋評定現值及公告土地現值的部分， 且確由繼承人實際負擔償還者， 才可能依規定自交易所得中減除。

由於繼承房地常涉及多年以前的取得資料、 多位繼承人、連續繼承及貸款紀錄， 建議在簽訂出售契約前先完成稅負試算， 避免成交後才發現適用制度、申報期限或成本認列與原先預期不同。